二手房买卖违约：定金和违约金能同时主张吗？

一句话答案

不能同时主张，只能二选一。《民法典》第五百八十八条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金条款或者定金条款。

但要注意后半句：如果选择了定金条款，而定金不足以弥补实际损失的，可以请求赔偿超过定金数额的损失。所以"二选一"不等于"只能拿到那么多"。

定金罚则怎么算

定金合同自实际交付定金时成立，数额由双方约定，但不得超过主合同标的额的 20%，超过部分不产生定金的效力（《民法典》第五百八十六条）。

适用规则很简单：给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行的，应当双倍返还定金。

举例：总价 200 万的房子，约定定金 40 万（正好 20%）。卖方违约不卖了，买方可以主张双倍返还，即拿回 40 万 + 额外 40 万赔偿。如果约定定金 50 万，超出的 10 万不算定金，只作为预付款返还。

违约金怎么算、能不能调

违约金按合同约定主张。约定过高的，违约方可以请求法院或仲裁机构适当减少；实务中通常以超过实际损失 30%作为"过分高于"的参考标准。

约定过低的，守约方可以请求增加至实际损失水平。

所以真正决定金额的，不是合同上写的那个数字，而是你能证明的实际损失：房价上涨差价、中介费、贷款办理费用、装修设计费、搬家与临时居住成本、错过其他房源的损失。

房价上涨幅度大的时候，卖方违约的动机最强，这时候"实际损失"就是同地段同类房屋的市场差价，通常需要评估或同小区成交记录佐证。

卖方违约的四种常见形态

一、涨价不卖。最常见。买方可以选择要求继续履行合同（配合过户），也可以选择解除并索赔。要继续履行，前提是房屋没有过户给第三人、没有查封、买方有能力付清全款。

二、一房二卖。如果已经过户给后手买家，且后手是善意且已办登记的，房子原则上归后手，你只能向卖方索赔。如果都还没过户，一般由先完成网签备案、先实际占有、先付款的一方优先。

三、隐瞒抵押或查封。卖方有如实告知义务。签约时务必拉一次不动产登记信息查询（产权核验），确认是否存在抵押、查封、共有权人未同意等情形。

四、户口不迁出。这是二手房特有的坑。户籍迁移不属于法院可以直接强制执行的给付义务，通常只能主张违约金。所以合同里要约定明确的迁出期限与按日计算的违约金，并留一笔尾款作制约。

买方违约的情形

贷款批不下来是最常见的。要注意：合同里有没有约定"贷款不成可解除并退还定金"——如果没有，买方可能构成违约。

建议签约时加入"若因银行政策或买方征信原因导致贷款未获批准，双方可解除合同、卖方退还定金（或扣除少量手续费）"的条款，这一条能救很多人。

资金不足、家庭变故、临时反悔，都属于买方违约，卖方可以没收定金或主张违约金。

继续履行还是解除，怎么选

选继续履行：适合房子确实想要、房价已上涨、卖方只是拖。风险是周期长（一审通常数月甚至更久），且如果卖方把房子抵押或卖给他人，可能落空。起诉时可以申请财产保全，查封房屋，防止转移。

选解除 + 赔偿：适合已经不想买、或者房子已被过户。速度快，但拿到的钱要看卖方偿付能力，必要时同样要保全。

两条路各有代价，决定前先查清房屋现状（是否已网签、是否被抵押查封、卖方名下有无其他财产），再判断哪条路能真正拿到东西。

交易过程中的自保动作

• 网签备案：越早越好，能有效对抗"一房二卖"
• 资金监管：房款走监管账户，不要直接打给卖方个人
• 产权核验：签前查抵押、查封、共有情况
• 留痕：所有沟通走微信或书面，口头承诺一律补文字
• 违约条款具体化：写清违约情形、违约金计算方式、解除条件、赔偿范围，不要只写"违约方承担违约责任"

常见问题

问：定金和违约金都约定了，我该选哪个？先算两笔账：定金罚则能拿多少（定金数额的一倍），违约金能拿多少（合同约定，可能被调减）。选金额高、举证难度低的那一个。如果定金明显低于实际损失，选定金条款后仍可主张超出部分的损失。

问：卖方只收了定金，还没签正式合同，能要求继续履行吗？难度较大。仅有定金、未就房屋位置、价款、交付等主要条款达成一致的，可能被认定为本约未成立，只能适用定金罚则。

问：中介费能要回来吗？如果因一方违约导致交易失败，守约方可以主张违约方承担中介费损失，但需要中介费发票和合同佐证。中介通常不退还已收费用，所以要在买卖合同里明确约定由违约方承担。

建议

二手房交易的胜负，八成在签约那一刻就定了。定金比例、违约金计算方式、贷款不成的处理、户口迁出条款——这四项写清楚，后面几乎不会打起来。已经出现违约迹象的，第一时间做两件事：查房屋现状、考虑财产保全，不要只停留在微信上催促。

以上内容为法律常识普及，不构成针对具体个案的法律意见。个案的处理结果取决于事实、证据与法律规定，建议就具体情况咨询专业人士。